Der Außenbereich: Warum der erste Eindruck vor der Haustür entsteht

Der erste Eindruck entsteht nicht im Wohnzimmer, sondern auf dem Weg zur Haustür. Interessenten bilden sich ein Urteil, während sie parken, die Fassade sehen und zum Eingang gehen, und dieses Urteil färbt alles, was danach kommt. Deshalb gehört der Außenbereich zum Staging: freie Wege, ein geordneter Eingang, ein gepflegter Eindruck. Das erfordert selten Geld, meist nur Zeit. Und wie überall gilt: Ordnung zeigt die Immobilie, sie verdeckt keine Mängel an ihr.

Der Weg zur Tür

Gehen Sie den Weg einmal so, wie ein Fremder ihn geht: von der Straße oder vom Parkplatz aus. Was sehen Sie zuerst? Meist fällt dabei auf, was man als Bewohner längst nicht mehr wahrnimmt. Mülltonnen neben dem Eingang, ein überwachsener Weg, ein loses Vordach, eine Klingel mit verblasstem Namensschild.

Diese Dinge sind einzeln banal und in der Summe entscheidend. Sie erzählen, wie gepflegt die Immobilie ist, und der Betrachter überträgt das auf alles, was er noch nicht gesehen hat. Wer vor einer verwahrlosten Tür steht, sucht drinnen nach Bestätigung.

Was zuerst passiert

Die Arbeit im Außenbereich ist unspektakulär und wirkt trotzdem stark. Es geht um Ordnung und Sichtbarkeit, nicht um Gestaltung.

• Wege frei und gekehrt, Unkraut in den Fugen entfernen
• Mülltonnen aus dem Blickfeld
• Rasen gemäht, Kanten geschnitten
• Hecken und Sträucher zurückgenommen, besonders vor Fenstern
• Gartengeräte, Schläuche, Kinderspielzeug wegräumen
• Hausnummer und Klingelschild lesbar
• Außenbeleuchtung funktionsfähig

Der Punkt mit den Sträuchern vor Fenstern wird oft unterschätzt. Bewuchs vor der Fassade nimmt den Innenräumen Licht und lässt das Haus kleiner und dunkler erscheinen. Ein Rückschnitt verändert die Innenräume mit, ohne dass drinnen etwas passiert.

Balkon und Terrasse

Bei Wohnungen ist der Balkon oft das entscheidende Merkmal, und er wird häufig als Abstellfläche behandelt. Wäscheständer, Kisten, Fahrräder, alte Blumentöpfe: All das muss weg. Danach genügt sehr wenig, um zu zeigen, was der Balkon kann.

Ein Tisch und zwei Stühle reichen aus. Sie erfüllen genau den Zweck, den Möbel im Staging haben: Sie zeigen die Nutzung und geben Maßstab. Ein Balkon mit zwei Stühlen wird als Sitzplatz gelesen, ein leerer Balkon als Fläche.

Wichtig ist auch hier Ehrlichkeit im Maßstab. Wenn auf einen Balkon nur ein kleiner Tisch passt, sollte auch ein kleiner Tisch darauf stehen. Möbel, die dort in Wirklichkeit keinen Platz hätten, führen bei der Besichtigung zu Enttäuschung.

Der Garten, der nicht perfekt sein muss

Ein Garten muss für die Vermarktung nicht neu angelegt werden. Es geht darum, dass Interessenten seine Größe und seinen Zuschnitt erkennen können. Ein gemähter Rasen mit klaren Kanten leistet das. Neue Pflanzungen leisten es nicht besser und kosten Zeit und Geld.

Sinnvoll ist dagegen, den Garten von allem zu befreien, was ihn kleiner macht: alte Möbel, Bauteile, Gerümpel hinter dem Haus, das nicht mehr gebraucht wird. Auch Nebengebäude und Garagen gehören dazu, denn sie werden angesehen.

Bedenken Sie die Jahreszeit. Ein Garten im Winter zeigt nicht, was er im Sommer ist, und das ist normal. Ehrliche Vermarktung arbeitet mit dem, was da ist, und ergänzt es allenfalls durch Aufnahmen aus einer anderen Jahreszeit, sofern klar erkennbar ist, wann sie entstanden sind.

Das Treppenhaus bei Eigentumswohnungen

Bei Wohnungen liegt ein Teil des ersten Eindrucks außerhalb Ihrer Wohnungstür und damit außerhalb Ihrer alleinigen Entscheidung. Das Treppenhaus, der Hauseingang, der Fahrradkeller und der Müllplatz gehören zur Gemeinschaft, werden aber von jedem Interessenten durchquert.

Was in Ihrer Hand liegt, sollten Sie nutzen: Ihr Namensschild, Ihre Fußmatte, der Bereich vor Ihrer Tür, Ihr Kellerabteil. Für den Rest hilft nur das Gespräch mit der Verwaltung oder den Miteigentümern. Und wenn im Haus etwas ansteht, das die Gemeinschaft betrifft, etwa eine beschlossene Sanierung oder ein bekannter Schaden am Gebäude, gehört das zu den Informationen, die Kaufinteressenten brauchen, und nicht zu den Dingen, die man während der Vermarktung besser unerwähnt lässt.

Fassade und Zustand

Hier gilt dieselbe Grenze wie im Inneren. Eine Fassade zu reinigen, Laub zu entfernen oder eine Regenrinne freizumachen, ist Pflege. Einen Riss in der Fassade zu verspachteln und zu überstreichen, damit er nicht auffällt, ist etwas anderes, wenn seine Ursache nicht geklärt ist.

Bekannte Mängel am Gebäude gehören offengelegt, gleichgültig wie gepflegt der Außenbereich wirkt. Feuchtigkeit im Sockelbereich, ein schadhaftes Dach, eine morsche Holzkonstruktion: Solche Punkte gehören fachlich beurteilt und benannt. Bewuchs oder eine Plane davor ändern nichts an der Sache. Wenn Sie unsicher sind, welche Angaben nötig sind, holen Sie rechtlichen Rat ein.

Fazit

Der Außenbereich ist der billigste Teil des Stagings und einer der wirksamsten. Wege frei, Tonnen weg, Rasen kurz, Bewuchs vor den Fenstern zurück, Klingel lesbar, Licht funktionsfähig. Das kostet ein Wochenende und wirkt auf jeden, der kommt. Was es nicht leistet und nicht leisten soll: den Zustand des Gebäudes schöner machen, als er ist.