Der richtige Zeitpunkt für Home Staging im Verkaufsprozess

Der richtige Zeitpunkt ist vor dem Fototermin und damit vor dem Start der Vermarktung. Der Grund ist einfach: Die Fotos entscheiden über den ersten Kontakt, und dieser Moment kommt nur einmal. Eine Immobilie, die bereits mit schwachen Bildern im Markt war, lässt sich zwar später nachbessern, aber ein Teil der möglichen Interessenten hat sie dann schon gesehen und aussortiert. Alles andere ordnet sich diesem Punkt unter.

Die Reihenfolge, die sich bewährt hat

Vor dem Staging kommen die Dinge, die Substanz betreffen. Wenn eine Reparatur ansteht, ein Schaden begutachtet werden muss oder eine Renovierung geplant ist, geschieht das zuerst. Es ergibt keinen Sinn, Möbel aufzubauen und sie zwei Wochen später für einen Handwerker wieder herauszuräumen.

Ebenso davor liegt das Entrümpeln. Es ist der zeitaufwendigste Teil und liegt fast immer bei Ihnen. Wer den Staging-Termin ansetzt, bevor die Wohnung geräumt ist, gerät unter Druck, und am Aufbautag entstehen die teuren Verzögerungen.

Danach folgen in kurzem Abstand Aufbau, Fotos und Vermarktungsstart. Diese drei gehören eng zusammen, weil das Staging in seinem frischen Zustand fotografiert werden soll und die Bilder gebraucht werden, sobald das Objekt online geht.

• Reparaturen und fachliche Beurteilung von Schäden
• Entrümpeln und Einlagern
• Grundreinigung
• Aufbau des Stagings
• Fototermin
• Start der Vermarktung

Was gegen einen frühen Start spricht

Es gibt einen Grund, nicht zu früh zu stagen: die Standzeit. Wenn die Möbel gemietet sind, läuft ab dem Aufbau ein Zeitraum, der Geld kostet. Ein Staging, das aufgebaut wird, während die Unterlagen noch fehlen und der Preis nicht feststeht, steht Wochen ungenutzt herum.

Sinnvoll ist deshalb, den Aufbau erst anzusetzen, wenn die übrigen Teile der Vermarktung bereitstehen: Unterlagen zusammen, Preisvorstellung geklärt, Makler beauftragt, Fototermin fest. Dann läuft die teure Phase parallel zur Vermarktung und nicht davor.

Die Frage der Jahreszeit

Die Jahreszeit spielt eine Rolle, aber eine kleinere, als oft angenommen wird. Richtig ist, dass Gärten im Sommer besser aussehen und Räume bei langem Tageslicht freundlicher wirken. Richtig ist aber auch, dass in Zeiten, in denen wenige Objekte am Markt sind, weniger Konkurrenz herrscht.

Die praktische Antwort lautet meist: Verkaufen Sie, wenn Sie verkaufen müssen oder wollen, und passen Sie die Präsentation an die Jahreszeit an, statt auf den vermeintlich idealen Monat zu warten. Ein Wintertermin verlangt mehr Licht im Innenraum und ehrliche Aufnahmen des Gartens im aktuellen Zustand. Wer stattdessen ausschließlich Sommerbilder zeigt, ohne dass erkennbar ist, wann sie entstanden sind, verschiebt die Enttäuschung nur nach hinten.

Wenn die Immobilie schon länger am Markt ist

Ein häufiger Fall: Das Objekt läuft seit Monaten ohne Ergebnis, und nun kommt die Frage nach Staging auf. Das kann sinnvoll sein, aber zuerst gehört die Ursache geklärt. Liegt es wirklich an der Präsentation? Oder am Preis, an der Lage, an den Unterlagen, an der Erreichbarkeit?

Staging behebt nur eines dieser Probleme. Wenn der Preis nicht zum Markt passt, ändern neue Fotos nichts. Wer in dieser Situation stagt, ohne die eigentliche Ursache anzugehen, hat danach schönere Bilder und dasselbe Ergebnis.

Wird gestagt, gehört ein echter Neustart dazu: neue Fotos, überarbeitete Beschreibung, gegebenenfalls angepasste Preisvorstellung. Ein einzelnes ausgetauschtes Bild in einem alten Angebot bewirkt wenig.

Bedenken Sie dabei, dass ein Objekt, das lange sichtbar war, eine Vorgeschichte hat. Interessenten und Makler sehen, wie lange etwas angeboten wird, und ziehen daraus Schlüsse. Ein Neustart mit besseren Bildern ändert das nicht vollständig, aber er ist die Voraussetzung dafür, dass die Immobilie überhaupt noch einmal unvoreingenommen angesehen wird.

Zeitpunkt und Zustand

Ein Punkt, der zum Zeitpunkt gehört und leicht übersehen wird: Wenn Sie im Zuge der Vorbereitung etwas entdecken, ändert das die Reihenfolge. Ein Feuchtigkeitsfleck, der beim Rücken eines Schranks sichtbar wird, ein Riss hinter einem Bild, ein Geruch, der beim Ausräumen auffällt.

Solche Funde sind kein Grund, schneller zu stagen, sondern ein Grund, sie fachlich beurteilen zu lassen. Bekannte Mängel gehören offengelegt, und das gilt auch für die, von denen Sie erst bei der Vorbereitung erfahren. Wer sie kennt, kann sie nicht mehr nicht kennen. Bei der Frage, was Sie angeben müssen, ist rechtliche Beratung der richtige Weg.

Fazit

Staging gehört vor die Kamera und die Kamera vor den Vermarktungsstart. Davor liegen Reparaturen, Entrümpeln und Reinigung, danach folgt die Vermarktung ohne große Pause. Wer diese Kette einhält, nutzt den ersten Eindruck, den es nur einmal gibt. Und was während der Vorbereitung an Mängeln zutage tritt, verschiebt nicht den Termin, sondern gehört auf den Tisch.